Mudar de Banco? O crédito habitação pode sair mais caro

Se até há bem pouco tempo muitas pessoas estavam a mudar de banco no crédito habitação uma vez que conseguiam propostas muito melhores da concorrência, a verdade é que atualmente essa mudança pode sair-lhe um pouco mais cara do que antigamente.

Esse aumento, de exatamente 296€, não tem propriamente a ver com os spreads ou com as taxas de juro que são praticadas pelo banco. Vamos explicar-lhe tudo.

Porque é que mudar de banco no crédito habitação pode sair-lhe mais caro?

A verdade é que existem imensas pessoas que têm atualmente um crédito habitação com um spread um pouco elevado (por norma superior a 3%).

Para essas pessoas, trocar de banco e obter um spread mais baixo, pode em muitos casos ser algo a ponderar seriamente.

Contudo, se o seu crédito habitação tiver sido concedido antes de 2012, saiba que vai pagar mais 296€ relativamente a essa transferência.

Isto acontece, pois quem contratou um crédito habitação até ao final de 2011, tem ao seu dispor um benefício fiscal que lhe garante no máximo 15% de abatimento do IRS (que totaliza no máximo 296€) no que concerne aos os juros pagos ao banco.

Assim sendo, se optar por mudar de banco, uma vez que é realizado um novo contrato, não será elegível para este benefício fiscal.

No entanto, é importante que tenha em conta que além da perda deste benefício, existem mais alguns encargos associados a mudar de banco no crédito habitação.

Estamos a falar da comissão de amortização antecipada, que pode variar entre:

  • 0,5% do valor no caso do mesmo estar indexado a uma taxa variável
  • 2% do valor no caso de estar indexando a uma taxa fixa

Além disso, deve sempre considerar que vai ter novos custos de abertura de processo e diversas comissões associadas ao mesmo.

Quando é que compensa mudar o crédito habitação de banco?

É verdade que se o seu crédito for anterior a 2012, vai perder o benefício fiscal associado ao mesmo (contudo a maioria dos consumidores não consegue alcançar esse montante já que é preciso pagar mensalmente cerca de 162€ de juros para obter o valor total).

No entanto, poderá poupar muito mais dinheiro do que isso se multiplicar o valor da poupança mensal pelo número de anos que ainda terá de pagar o crédito habitação.

Assim sendo, se neste momento tem um spread superior a 2%, mudar de banco no crédito habitação poderá ser uma forma de poupar milhares de euros até ao final do contrato.

Tenha em mente que embora o spread seja um bom indicativo do valor que irá pagar no crédito habitação, o mesmo não é a única coisa com que tem de se preocupar.

Por exemplo, deve ter em conta os outros produtos e serviços associados (como é o caso dos seguros obrigatórios, cartões de crédito, crédito pessoal…) que contratou de forma a minimizar o spread.

A análise destes produtos é essencial, já que muitas pessoas pagam valores mais baixos do crédito habitação do que pagam por exemplo do seguro de vida.

Contudo, é muito importante que antes de dar seguimento a qualquer pedido nesse sentido, analise bem as condições vigentes no seu contrato inicial, pois pode existir alguma clausula mais complicada.

Outro dos pontos a ter em conta, é a taxa de esforço que vai suportar (ou seja a relação entre os valores que aufere mensalmente vs. os valores que tem atualmente de créditos a pagamento).

Ao transferir o crédito habitação para outro banco, é importante que saiba que pode alterar diversas condições financeiras a que está habituado, nomeadamente:

  • Spread;
  • Prazo do indexante;
  • Regime da taxa de juro (de variável para fixo ou vice-versa);
  • Prazo de amortização do empréstimo;
  • Modalidade de reembolso.

Mudar de banco no crédito habitação pode realmente ser vantajoso – Simulações

De forma a que perceba que realmente pode poupar (mesmo perdendo o benefício fiscal) apresentamos-lhe dois exemplos de seguida.

Simulação 1 – Spread = 2,90% após mudar de banco Spread = 1,75%

A Tatiana e o Paulo compraram uma casa cujo montante financiado foi de 80.000€ e tinham numa determinada entidade bancário um spread inicial de 2.9% (o pagamento mensal era de 252,40€).

Depois de realizar uma análise, foi possível reduzir o valor do spread para 1,75% (ou seja, uma redução mensal de 40,4€).

Desta forma a Tatiana e o Paulo passaram a pagar mensalmente de prestação ao banco 212€. Além disso, a renegociação dos seguros obrigatórios, permitiu uma poupança anual nestes dois seguros de 54€.

Com a transferência de crédito, ambos vão conseguir poupar anualmente cerca de 539€ pela prestação da casa e respetivos seguros.

Simulação 2 – Spread = 4,60% após mudar de banco Spread = 1,75%

A Cláudia adquiriu em 2012 a sua casa de sonho por 113.000€ com um spread inicial de 2,75% (durante os primeiros três anos), sendo que o mesmo era posteriormente aumentado para 4,6%.

Ao final dos três primeiros anos, a Cláudia estava a pagar aproximadamente 700€ mensais pela prestação da casa e pelos respetivos seguros.

Depois de mudar de banco no crédito habitação, conseguiu um spread de 1,75% (o que lhe permite uma poupança mensal de 116€).

Ambos os seguros obrigatórios foram também reduzidos em cerca de 135€ anuais.

Desta forma, a poupança da Cláudia ascende aos 1500€ por ano, o que totaliza mais de 55.000€ até ao final do contrato do crédito habitação.

Como vê, o fato de perder um benefício fiscal máximo anual de 296€ não quer dizer que a transferência do crédito habitação para outro banco não lhe permita uma poupança muito maior.

Se tiver alguma dúvida ou precisar de alguma avaliação antes de mudar o crédito habitação, não hesite em contactar-nos pois estamos à sua inteira disposição para qualquer esclarecimento adicional.

Autor: Ricardo Rodrigues

 

CEO e Fundador da RRNValores Unipessoal, Lda, Ricardo Rodrigues gere uma equipa formada por consultores, criadores de conteúdos e programadores que desenvolvem e mantêm uma plataforma gratuita com informação e comparação de produtos bancários.

Formado em Engenharia Civil pelo Instituto Superior de Engenharia de Lisboa (ISEL) e apaixonado pela área Financeira, criou o nvalores.pt em Agosto de 2013 com a missão de garantir uma comparação independente de produtos bancários em Portugal.

Exerceu funções de consultor financeiro independente na Empresa Maxfinance, nomeadamente assessoria na obtenção de crédito pessoal, crédito consolidado, crédito automóvel, cartões de crédito, crédito hipotecário, leasing, seguros e aplicações financeiras.

Email: geral@nvalores.pt