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Crédito Habitação

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Atualizado em Outubro de 2020

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Qual o banco com o melhor crédito habitação em Portugal em Setembro de 2020?

Montante = 150.000€ e Prazo = 30 anos (360 meses)

BancoValor de avaliaçãoSpreadTAEGTANPrestação MensalSegurosMTIC
CGD170 000,00€1,50%2,70%1,419%511,87€26,01€162 170,47€
Bankinter214 285,71€1,00%1,90%0,892%475,05€56,16€171 018,00€
Banco CTT180 000,00€1,10%2,10%1,019%484,00€39,71€174 240,00€
Santander180 000,00€1,20%2,20%1,057%486,40€74,33€175 104,00€
Crédito Agrícola170 000,00€1,20%1,80%1,092%488,82€24,28€194 364,17€
EuroBic170 000,00€1,90%2,20%1,708%496,92€25,40€204 040,07€
Banco Montepio172 500,00€1,70%2,30%1,592%524,33€31,66€206 277,06€
ActivoBank170 000,00€1,50%2,50%1,900%546,96€33,50€212 963,45€
Millennium BCP170 000,00€1,40%2,60%1,319%515,42€29,44€213 657,46€
Abanca188 000,00€1,15%2,60%1,000%485,27€215 195,16€
UCI180 000,00€1,75%2,78%1,607%525,42€74,71€219 264,49€
Banco Best170 000,00€2,30%3,40%2,219%571,00€46,11€238 633,75€
Novo Banco170 000,00€2,30%3,00%2,219%471,71€25,90€257 641,82€
BPI180 000,00€1,95%3,20%1,869%544,65€56,07€273 869,77€

Já tem crédito habitação? Quer reduzir o spread e as mensalidades?

Transferência de crédito habitação

Se já tem um crédito habitação em vigor, é importante que saiba que pode ainda poupar imenso dinheiro com a transferência do crédito habitação para outro banco.

Vai contratar um crédito à habitação? Conheça alguns conselhos do Banco de Portugal

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Como conseguir o crédito habitação mais barato do mercado?

Crédito habitação mais barato

Cada vez mais o objetivo de quem faz a aquisição de um imóvel passa essencialmente por conseguir obter o crédito habitação mais barato do mercado, possibilitando desta forma, uma poupança significativa ao longo de todo o contrato.

No entanto, são muitas as famílias que não sabem que é possível fazer diversas simulações de crédito habitação, de forma a verificar quais as melhores ofertas.

Assim, o NValores vai explicar-lhe tudo o que precisa saber, para poder realizar diversas simulações de sucesso, e conseguir efetivamente obter o crédito habitação mais barato do mercado.

Quando o intuito passa essencialmente por conseguir pagar o mínimo possível, existem diversas questões que deve ter em conta, como os spreads, custos totais do processo, seguros…

1 – Dados importantes a recolher

Antes de começar a fazer as simulações em diferentes bancos, é importante que recolha os dados essenciais relativamente aos mesmos, para que possa efetivamente comparar os custos. Deste modo, os principais dados a recolher são:

Características do crédito

Aqui vai necessitar saber qual o montante total a solicitar, prazo de pagamento, spread, valor da primeira prestação, período de carência, valor residual….

Taxas

Deve ver se é mais compensatório uma taxa de juro fixa ou se pelo contrário a variável dá-lhe maior folga orçamental. Deve também ter em conta a TAEG e a TAN associada ao crédito;

Seguro

Muitas entidades bancárias permitem que o spread seja mais baixo se contratar o seguro multirriscos e de vida em conjunto com o crédito habitação. No entanto, é importante que veja quais os valores dos mesmos, e se não será mais vantajoso para si a contratação do mesmo a outra entidade.

Outros custos

Diversos custos que estão associados com abertura de dossier, registo de aquisição, certidão de registo predial, escritura

Depois de obter todos estes dados para o crédito habitação que está a analisar, deve colocar os mesmos em tabelas, de forma a poder realizar as simulações do crédito habitação e ficar a saber qual é aquele que é efetivamente mais barato.

Veja também: Todos os custos no crédito habitação

2 – Noções importantes para escolher o crédito habitação mais barato

De forma a analisar corretamente os dados que recolheu anteriormente, é importante ter algumas noções base do que é que os mesmos significam. Assim sendo, o glossário seguinte irá também ajudá-lo a obter o melhor resultado para o crédito habitação.

Montante

Valor total que irá solicitar ao banco (lembre-se que a maior parte dos bancos apenas financia até 80% do valor de avaliação do imóvel). Quanto menos dinheiro pedir emprestado, melhor.

Prazo

Período durante o qual estará a pagar o crédito (por norma os prazos mais alargados vão até aos 50 anos, mas considere prazos mais pequenos de forma a pagar menos juros).

Valor residual

É melhor optar por não escolher esta forma de pagamento, pois irá transferir o maior montante do seu crédito para os últimos anos de pagamento (ficando com uma prestação bastante superior nessa altura).

Carência de capital

Outra alternativa a evitar, pois irá permitir que durante os 2 ou 3 primeiros anos apenas pague o valor dos juros, tornando as restantes prestações bastante mais altas.

TAEG – Taxa Anual Efetiva Global

Quanto menor melhor, uma vez que este é um dos principais indicadores dos encargos associados ao empréstimo.

TAN – Taxa Anual Nominal

Permite-lhe calcular os juros do empréstimo através do prazo e do montante solicitado.

Spread

O spread é a margem de lucro do banco para este tipo de produtos financeiros, variando de acordo com o montante do empréstimo, da percentagem de financiamento e do prazo.

O envolvimento do cliente com os produtos contratados ao banco (seguros, cartões de crédito, créditos complementares) pode levar também à descida do spread por parte do banco (no entanto, mais uma vez é necessário ver se vale realmente a pena ou se o montante total será bastante superior).

Agora que já sabe como conseguir um crédito habitação mais barato, já viu que pode não ser um processo simples de levar a cabo, uma vez que é necessária a realização de dezenas de simulações, que mesmo assim podem não ser efetivas.

Novas regras no crédito habitação desde 2018

melhor crédito habitação

Cada vez mais os bancos aprovam o crédito habitação aos consumidores que apresentam garantias de cumprimento do contrato que é celebrado.

No entanto, a verdade é que em muitos casos a falta de transparência pode ser uma situação complicada de gerir.

Assim, a 1 de janeiro de 2018 surgiram novas regras no crédito habitação.

Fique de seguida a par das mesmas, de forma a que a compra da sua nova casa seja um processo um pouco mais simples e descomplicado.

A 1 de Janeiro de 2018 entrou em vigor o decreto-lei sobre o crédito hipotecário, que trouxe mudanças significativas para quem pretende comprar a sua própria casa.

Assim sendo, tenha-as em conta, para o caso de estar a planear essa compra para o próximo ano.

1 – Informação harmonizada a nível Europeu

Se até dezembro de 2017 os bancos entregavam a FIN (Ficha de Informação Normalizada), a partir de 1 de janeiro de 2018 passou a ser entregue a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia).

Este documento deverá ser entregue com toda a informação pré-contratual, no entanto, a intenção é que todos os bancos da União Europeia cumpram as mesmas diretrizes relativamente ao crédito habitação.

Assim, neste documento as instituições bancárias e financeiras, devem mencionar as informações de carácter geral, bem como personalizar a mesma com todos os aspetos que são relativos ao dever de assistência ao consumidor.

A FINE poderá ser entregue em suporte papel ou noutro suporte que permita uma longa durabilidade.

2 – Maior prazo de reflexão para os clientes

Quem procura uma casa, sabe que por vezes encontrar o crédito habitação certo poderá ser uma valente dor de cabeça, uma vez que existem diversas questões que devem ser analisadas e avaliadas de forma crítica.

Assim, com a entrada em vigor deste Decreto Lei, os clientes passaram a ter um prazo de reflexão de no mínimo 30 dias, antes de assinarem o contrato de crédito.

Este prazo, tem como principal intuito, permitir que o consumidor tenha tempo suficiente para ponderar e avaliar todas as propostas que recebeu, avaliar as implicações das mesmas e desta forma tomar uma decisão ponderada.

É importante salientar, que não vai poder aceitar a proposta do banco durante os primeiros 7 dias (isto para garantir que realmente analisa e compara a proposta apresentada).

3 – Maior proteção aos fiadores

Ainda há bem pouco tempo abordamos o tema dos direitos e deveres de um fiador, uma vez que a crise financeira não assolou apenas quem possui crédito habitação, mas também quem se disponibilizou para ser fiador do mesmo.

A nova legislação, veio então reforçar a sua segurança e proteção, uma vez que a FINE e a minuta de contrato vão ser obrigatoriamente entregues a quem se disponibiliza como fiador.

Além de tudo, quem aceita ser fiador, irá também ter um período de reflexão igual ao de quem solicita um crédito habitação.

4 – Regras especiais para créditos

Quem compra casa, vê-se muitas vezes a par com a necessidade de negociar o crédito que foi previamente contratado.

Assim, foram implementadas nesta nova legislação duas regras especiais, que devem ser mencionadas aquando da negociação.

  1. Apenas é constituído seguro de vida do consumidor e dos outros intervenientes no contrato, assim como seguro sobre o imóvel como forma de reforço de garantia.
  2. Sempre que houver incumprimento de crédito habitação, a venda executiva ou dação do imóvel, exonera e extingue as suas obrigações no âmbito do contrato previamente realizado.

Esta segunda regra é especialmente importante, pois todos nós vimos o que aconteceu a milhares de famílias que durante a crise financeira perderam as suas casas e mesmo assim tiveram de continuar a proceder ao pagamento das mesmas.

5 – Requisitos de quem concede crédito habitação

Outra das mudanças no crédito habitação desde 2018, é que quem concede financiamento, tem de cumprir requisitos mínimos.

Ou seja, os bancos, vão ter de assegurar que os seus trabalhadores cumpram os seguintes 9 requisitos:

  1. Têm um nível adequado de competências
  2. Dominam aspetos essenciais de um crédito habitação (como características dos produtos e crédito e serviços acessórios);
  3. Conheçam a legislação;
  4. Conheçam o processo de aquisição de imóveis;
  5. Saibam avaliar garantias que são exigidas;
  6. Devem conhecer o mercado do crédito hipotecário;
  7. Saibam avaliar a solvabilidade dos consumidores;
  8. Conheçam normas de ética empresarial;
  9. Tenham noções base de economia e finanças.

6 – A remuneração mensal não depende do crédito

Outra das mudanças no crédito habitação em 2018, é que a política de remunerações dos trabalhadores do banco, não depende dos pedidos de crédito que sejam celebrados.

Desta forma, esta medida visa evitar conflitos de interesse entre a aprovação de um crédito habitação e o valor que é auferido pelos trabalhadores mensalmente.

7 – Avaliação de solvabilidade

Se por vezes as avaliações não eram realizadas de forma justa, com a nova legislação, o dever de avaliação de solvabilidade de um cliente passa a ser reforçado.

Assim sendo, a mesma deve basear-se em informações sobre rendimentos vs. despesas do consumidor, e todas as outras circunstancias económicas que possam ser influenciadoras da atribuição de crédito.

Além disso, os bancos passam a estar obrigados a consultar bases de dados de responsabilidade de crédito, listas públicas de execuções e diversas outras bases de dados que possam ser úteis na atribuição do crédito habitação.

8 – Imóveis com avaliações independentes

A ultima mudança no crédito habitação desde 2018, prende-se com o fato de a avaliação do imóvel só poder ser realizada por um perito independente registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM).

É importante salientar, que o consumidor poder apresentar uma reclamação escrita relativamente aos resultados e solicitar uma nova reavaliação do imóvel.

Contudo, quando a reavaliação for da iniciativa do banco, não pode ser cobrado qualquer encargo ao cliente.

Agora que já sabe quais as mudanças no crédito habitação desde 2018, está na altura de ponderar se pretende comprar já a sua casa, ou esperar mais 6 meses e fazê-lo de forma mais precavida.

De qualquer forma, se está a ponderar comprar a sua casa e não sabe por onde começar a sua análise, peça uma simulação a um consultor que o vai ajudar a encontrar o crédito habitação ideal para si.

Os consultores financeiros podem falar diretamente com os bancos e entidades financeiras de forma a obter o crédito mais barato com o spread mais baixo e que melhor se adapte ao que está à procura.

Quais os requisitos para conseguir o spread mais baixo no credito habitação?

Tal como dissemos anteriormente, o spread é adaptado à realidade da pessoa que solicita o crédito, assim sendo, o banco avalia o valor do rendimento, a idade, o estado civil, o agregado familiar, o histórico bancário, entre outros. No entanto, conseguir o spread mais baixo (mínimo) poderá não ser simples, uma vez que o empréstimo é sempre um risco para a instituição.

Contudo, existem alguns fatores que podem baixar o valor do mesmo.

Rácio financiamento / garantia

Quanto maior for o capital inicial investido no imóvel, maior será a probabilidade de conseguir obter um spread de valor inferior.

Apresentar um rácio de LTV (Loan to value – rácio financeiro, que relaciona o montante associado a um empréstimo, com o valor da garantia que é prestada pelo consumidor) de 70%, significa que está a pedir apenas 70% do valor total do imóvel que pretende adquirir.

Contratação de produtos adicionais

A contratação de diversos produtos adicionais (como cartão de crédito, domiciliação de ordenado, seguros, débito direto mensal em conta (luz, água), entre outros) pode fazer com que o spread possa ser aligeirado por parte das entidades bancárias.

No entanto, é muito importante que faça todos os cálculos de forma a perceber se a contratação desses serviços é realmente benéfica ou se o valor total acaba por ser superior.

Aquisição de imóveis de banco

Embora muitas famílias desconheçam esta questão, se está neste momento à procura de casa, saiba que os imóveis vendidos pelo banco, têm tendência a ter um spread bastante mais baixo e com bonificações especiais para compra.

Além de tudo, são os únicos imóveis que podem, pontualmente, ser financiados a 100% pela entidade bancária.

Apresentar garantias

Mesmo que não tenha possibilidade de dar um valor considerável como entrada para um determinado imóvel, a apresentação de garantias como um imóvel já liquidado (que terá de hipotecar novamente) ou contas poupança com valores avultados, podem possibilitar uma boa renegociação do spread com as mais diversas entidades financeiras.

No entanto, é muito importante que tenha sempre em conta, que apesar de neste momento ser bastante mais simples adquirir um imóvel (comparativamente há alguns anos), saiba que nem sempre os financiamentos são aprovados.

É necessário ter uma situação estável, de forma a não representar para o banco um risco há realização do empréstimo.

Perguntas frequentes

Adquirir um crédito habitação, não é algo que seja simples. Além da burocracia, existem diversas outras questões que são frequentemente colocadas pelos nossos clientes. Assim sendo, de forma a tirarem todas as suas dúvidas antes mesmo de seguir em frente com este passo.

Assim sendo, a lista seguinte contém as perguntas mais frequentes dos consumidores que são feitas antes mesmo de realizarem uma simulação de crédito habitação.

1 – O que é um crédito habitação?

O crédito à habitação é, por definição, um empréstimo feito por uma entidade financeira ou instituição bancária, que tem como objetivo a aquisição de uma casa, de terrenos ou até a construção de uma habitação própria.

Sempre que alguém pretende comprar habitação própria e não tem dinheiro suficiente para tal, pode recorrer a um empréstimo para fins de habitação.

Para que o crédito seja aprovado é necessária que sejam apresentados documentos sobre a habitação pretendida e comprovativos de rendimentos. Depois de uma análise detalhada de toda a documentação e da avaliação da casa, o crédito será aprovado ou não.

Na grande maioria dos casos ter um fiador aumenta bastante as probabilidades de conseguir a aprovação do crédito à habitação.

A legislação dos créditos à habitação é bastante extensa, mas podemos destacar o facto de existirem condições especiais de crédito à habitação para deficientes e a obrigatoriedade de fazer um seguro de vida.

2 – O que é o Spread?

É importante explicar-lhe o que é o spread, para que possa compreender de forma simples como é que o mesmo interfere no seu crédito.

De forma prática, o spread no crédito habitação é a taxa de lucro que é cobrada pelos bancos aquando da realização de um empréstimo para compra de casa.

No entanto, é importante salientar que a taxa de juro final, não implica somente este denominador, como também os indexantes (que por norma são a taxa Euribor entre 6 e 12 meses).

Salientamos ainda, que o valor do spread não é fixo nem igual em todos os bancos. Na verdade, o mesmo adapta-se à realidade de cada pessoa e vai depender imenso do perfil de risco do proponente.

Antes de comprar algum imóvel, é importante que perca algum tempo a realizar simulações e analisar quais as ofertas do mercado para esta tipologia de crédito.

3 – Devo escolher taxa fixa ou variável?

A opção pelo tipo de taxa, deve-se essencialmente às suas expectativas quanto à evolução futura das taxas de juro e dos encargos que quer assumir no imediato.

Assim sendo, tenha em conta o seguinte:

  • Taxa fixa – Com esta taxa, sabe à partida qual o valor da taxa de juro a vigorar até ao final do prazo do empréstimo. É normal que a taxa de juro fixa seja mais alta do que a taxa de juro variável, uma vez que o prazo a que esta se refere é muito maior.
  • Taxa variável – Neste caso, a taxa de juro altera-se ao longo da vida do empréstimo, sempre que ocorre a revisão do valor do indexante (por exemplo: de 3 em 3 meses, se a Euribor for a 3 meses, ou de 6 em 6 meses, se a Euribor for a 6 meses, etc.). Isto acontece porque o valor do indexante pode aumentar ou diminuir ao longo do tempo devido a diversos fatores.

4 – O que é o spread e a taxa de juros?

De forma prática, o spread no crédito habitação é a taxa de lucro que é cobrada pelos bancos aquando da realização de um empréstimo para compra de casa.

O spread é um valor definido por cada instituição bancária ou entidade financiadora e significa o seu lucro. Ou seja, é o que o banco ou entidade irão ganhar por conceder o empréstimo.

O valor do spread é sempre negociável e há muitos bancos que oferecem reduções no spread, caso o cliente opte por usar alguns serviços bancários comuns, como a domiciliação de ordenado e de ordens de pagamentos, a adesão a contas poupanças, entre outros.

Na verdade, o mesmo adapta-se à realidade de cada pessoa e vai depender imenso do perfil de risco do proponente.

Já a taxa de juros pode estar indexada a vários indicadores, sendo que o mais frequente é à Euribor e representa o valor real de juros que serão pagos pelo empréstimo. Este valor é sempre variável, de acordo com as movimentações dos mercados.

5 – O que é a EURIBOR?

A Euribor é a principal taxa de juro de referência do mercado monetário do Euro, sendo cotada diariamente para 8 prazos distintos (1 e 2 semanas, 1 mês, 2, 3, 6, 9 e 12 meses). A taxa Euribor é então o indexante de referência para os créditos com taxa de juro variável.

A sua evolução depende, da taxa de juro oficial definida pelo Banco Central Europeu (BCE), do grau de liquidez do sistema financeiro e das expectativas dos agentes financeiros quanto ao comportamento futuro da inflação e da política monetário do BCE.

6 – Como escolher um crédito habitação?

A escolha do crédito à habitação é algo muito importante, pois apesar de poder mudar de banco no decorrer do empréstimo, esse processo não é simples e implica sempre alguns custos de valor elevado.
O ideal é fazer logo a escolha certa, mas por vezes isso parece um desafio impossível de ultrapassar.

A primeira coisa que deve fazer para se assegurar que está a optar pela melhor opção é consultar várias entidades financeiras e instituições bancárias, por forma a poder fazer um comparativo das condições que oferecem.

Não se esqueça de considerar as eventuais despesas anuais, que a contratação de alguns serviços bancários possa representar.

Depois de ter selecionado as propostas mais interessantes leia com muita atenção todas as cláusulas contratuais. Afinal de contas vai assinar um contrato de crédito com uma duração bastante prolongada, pelo que é importante reunir o máximo de informação possível.

Não se esqueça de verificar a cláusula de incumprimento de crédito a habitação, saber qual é o período de carência nesses casos e o que poderá fazer para resolver a situação da melhor forma possível.

Ao assegurar estes pontos, tomar a decisão certa é mais simples do que pode parecer.

Na verdade, tomar a decisão acertada é tão simples quanto fazer uma análise de números.

7 – Quais os montantes mínimos e máximos que posso pedir?

É importante ter em conta que a maior parte dos bancos e entidades financeiras não definem automaticamente o valor mínimo e máximo para um crédito habitação.

O mais comum, é que o financiamento concedido por parte das mesmas varie entre 80% e 85% do valor da avaliação do imóvel.

No entanto, existem alguns casos em que o imóvel pode ser financiado a 100% (em casos em que o mesmo pertença efetivamente ao banco), sendo muito poucos os imóveis em condições que são alvo deste tipo de financiamento.

8 – Qual é a documentação necessária?

Inicialmente a documentação que é solicitada é a seguinte:

  • Última declaração de IRS (no caso do imóvel estar em nome de dois titulares e no caso de terem entregue o IRS em separado é necessário o envio dos dois documentos) e respetiva nota de liquidação;
  • Mapa de CRC atualizada (pode ver aqui como é que consegue retirar a mesma do Banco de Portugal);
  • Declaração da entidade patronal (onde indica o vinculo laboral, a data de termo do contrato, qual o valor que aufere mensalmente);
  • Cartão de cidadão ou bilhete de identidade (dos titulares);
  • 3 últimos recibos de ordenado (para trabalhadores dependentes) ou 6 últimos meses (para trabalhadores independentes);
  • Extratos bancários dos últimos 3 meses;
  • Caderneta predial;
  • Certidão de registo predial;
  • Comprovativo de morada;
  • Comprovativo do NIB;
  • Passaporte e autorização de residência (para pessoas que não tenham nacionalidade portuguesa).

Salientamos que estes documentos são necessários não só para todos os proponentes, como para os respetivos fiadores. Pode ainda ser necessário o envio de mais alguma documentação adicional, mas nesse caso será solicitada caso a caso.

9 – Quanto tempo demora aprovação de credito habitação?

Não existe um tempo certo para a aprovação de um crédito habitação. Sendo um processo burocrático, poderá levar mais ou menos até 4 semanas para que haja a aprovação do crédito.

No entanto, tudo irá depender do tipo de risco do cliente, assim como das garantias que são apresentadas aquando da solicitação do mesmo.

10 – Posso transferir o credito habitação para outro banco?

Sim, é possível realizar a transferência do seu crédito habitação para outra entidade bancária. Deve para isso avisar a mesma com a antecedência mínima de 10 dias, para não gerar nenhum tipo de incumprimento com o Banco.

11 – Quais os custos de transferir o crédito habitação para outro banco?

Embora a transferência de um crédito habitação a custo zero já seja efetivamente possível, enquanto consumidor é importante que tenha em mente que existem diversos custos associados a este tipo de transferência, nomeadamente a comissão de reembolso antecipado.

Assim sendo, dependendo do tipo de taxa de juro eu tenha contratada (taxa fixa ou variável), a comissão pelo reembolso antecipado não pode ser superior aos seguintes valores:

  • 0,5% sobre o capital que é reembolsado nos contratos com Taxa de Juro Variável;
  • 2% sobre o capital que é reembolsado nos contratos com Taxa de Juro Fixa.

12 – O que é a TAE?

A TAE (Taxa Anual Efetiva) é o racional que revela o custo efetivo de um crédito habitação, sendo um dos indicadores mais utilizados para a comparação dos mesmos.

É importante salientar, que a mesma reflete a taxa de juro para um empréstimo, indicando no seu prazo quais os valores de encargos, comissões e impostos que vão ser aplicados.

13 – O que é a TAER?

A TAER (Taxa Anual Efetiva Revista) é o racional que inclui todos os custos que estão associados ao seu crédito habitação.

A mesma, inclui os custos associados aos seguros obrigatórios (multirriscos e de vida), assim como outros produtos financeiros subscritos que lhe vão permitir obter um spread bastante mais baixo.

14 – O que é a taxa de esforço?

A taxa de esforço é um indicador económico que indica qual a percentagem dos rendimentos mensais auferidos pelo agregado familiar é destinado ao pagamento dos seus créditos.

Pode utilizar uma fórmula para o cálculo da taxa de esforço do seu agregado familiar, bastando para isso dividir todos os encargos com créditos e todos os rendimentos e multiplicar o resultado por 100.

% Taxa de Esforço = (Soma de todos os créditos / Soma de todos os rendimentos) x 100

Salientamos que é importante ter a certeza de que ao aplicar esta fórmula soma todos os créditos que tem, e todos os rendimentos auferidos (caso contrário não irá obter uma percentagem real). De forma a que qualquer tipo de crédito seja concedido, a sua taxa de esforço não pode ser igual ou superior a 40%.

Tenha também em conta o seguinte:

  • Mesmo que não tenha um crédito habitação, se pagar mensalmente uma renda, esse valor deve ser considerado como se de um crédito se tratasse;
  • Se for casado, o rendimento total é o somatório dos rendimentos de ambos os membros do casal;
  • Se receber juros de investimentos, esse valor é considerado como um rendimento (os rendimentos semestrais ou anuais, devem ser divididos pelo número de meses, sendo esse o valor a aplicar mensalmente);

15 – O que é o LTV?

O Loan-To-Value ou vulgarmente conhecido como LTV é um rácio financeiro, que relaciona o montante associado a um empréstimo, com o valor da garantia que é prestada pelo consumidor.

Embora por norma seja associado a empréstimos habitação (relacionando o valor da hipoteca com o valor do próprio imóvel) pode ser também utilizado como complemento na análise de um pedido de consolidação de créditos com garantia imobiliária.

Este rácio é bastante utilizado, pois é considerado como um dos fatores de maior importância para a análise de risco de um determinado empréstimo, estando relacionado com o risco de incumprimento.

Por norma, o valor financiado varia entre 75% e 85% do valor do imóvel, sendo a restante percentagem a garantia de segurança do banco em caso de incumprimento.

16 – O que é a EURIBOR?

A Euribor é a principal taxa de juro de referência do mercado monetário do Euro, sendo cotada diariamente para 8 prazos distintos (1 e 2 semanas, 1 mês, 2, 3, 6, 9 e 12 meses).

A taxa Euribor é então o indexante de referência para os créditos com taxa de juro variável. A sua evolução depende, da taxa de juro oficial definida pelo Banco Central Europeu (BCE), do grau de liquidez do sistema financeiro e das expectativas dos agentes financeiros quanto ao comportamento futuro da inflação e da política monetário do BCE.

17 – Quais são os seguros obrigatórios num crédito habitação?

Quando contrata um crédito habitação, existem dois seguros que são obrigatórios: seguro de vida e seguro multirriscos.

É importante salientar, que os mesmos podem ser adquiridos em conjunto com o crédito habitação ao banco (podendo muitas vezes não ser a melhor opção para si), baixando assim a taxa de spread associada ao crédito.

18 – Tenho o nome no Banco de Portugal, posso solicitar um crédito habitação?

De forma prática, a verdade é que se tiver o seu nome na lista negra do Banco de Portugal ver negado qualquer acesso a crédito, independentemente da tipologia.

Tenha por isso em conta, que deve sempre evitar incumprimentos, de forma a não ter problemas de futuro.

19 – Qual o melhor prazo para pagar um empréstimo habitação?

O melhor prazo depende efetivamente da sua situação financeira. Por norma, os empréstimos podem ser concedidos a um prazo máximo de 50 anos, desde que a idade máxima dos proponentes não ultrapasse no final do crédito os 75 anos.

É importante ter em conta, que quanto maior for o prazo de pagamento associado ao seu crédito habitação, maior será o valor associado às taxas de juro que terá de liquidar.

Assim sendo, é importante que avalie e realize o máximo de simulações possíveis, para optar pela melhor opção para o seu caso em específico.

20 – O que é a carência de capital num crédito à habitação?

Quando falamos em carência de capital, esta é uma modalidade que permite durante algum período de tempo (por norma entre 6 a 24 meses dependendo do banco) apenas ter de liquidar os juros associados ao crédito habitação que solicitou.

Desta forma, irá conseguir durante algum tempo, manter a prestação do seu crédito bastante mais baixa.

É importante ter em conta, que este tipo de modalidade de pagamento, serve essencialmente para renegociar o crédito habitação ou no caso de um problema de liquidez inicial.

21 – Qual a função de um fiador?

O fiador é a pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações contratuais de um empréstimo, no caso de falha por parte dos proponentes.

Quanto mais fiadores tiver associado ao seu processo de crédito habitação, mas fiável será para o banco a conceção de crédito, uma vez que tem mais garantias relativamente ao pagamento mensal da sua prestação.

Salientamos que qualquer pessoa (de preferência familiar direto) com capacidade financeira para se substituir aos proponentes no cumprimento do contrato celebrado, pode ser fiador.

22 – Quais as obrigações de um fiador?

Sempre que o titular do empréstimo não conseguir cumprir a sua parte do pagamento da dívida, ou seja, com as prestações do Crédito Habitação, os fiadores assumem esse compromisso, respondendo com os seus rendimentos, bens pessoais e patrimoniais.

No entanto, saiba que em última instância poderá deixar de ser fiador de um empréstimo, desde que alguém assuma essa responsabilidade em seu lugar.

23 – O que é o deferimento de capital?

O deferimento de capital, ou também conhecido como Valor Residual, é uma modalidade de pagamento do empréstimo, através da qual uma parte do capital acordado com o Banco é reembolsado apenas no final do empréstimo.

Ou seja, existe a possibilidade de deixar uma percentagem do financiamento que é acordada com o Banco (por exemplo 10%, 20 ou 30%) para pagar de uma só vez na última prestação do crédito.

24 – Quais são os principais custos associados a um crédito habitação?

Existem imensos custos associados a este tipo de crédito, no entanto os principais são os seguintes:

  • Taxas de juro;
  • Spread;
  • Seguros obrigatórios (seguro de vida e multirriscos);
  • Comissões (comissão de dossier, comissão de avaliação, comissão de gestão e comissão de amortização);
  • Pagamento da conservatória (registo de transmissão, registo de hipoteca, escritura, registo de compra e venda);
  • Impostos (Imposto Municipal sobre Transações Onerosas, Imposto Municipal sobre Imóveis, Imposto de selo).

25 – O que devo ter em conta antes de comprar uma casa?

Antes de comprar a sua casa, existem diversas questões que deve ter em conta, nomeadamente: acessos, imediações, equipamentos sociais (escolas, jardins, farmácias, hospitais…).

A escolha da localização é essencial, pois permite que haja uma valorização do imóvel, assim como uma maior facilidade de venda no futuro.

É importante que também vá visitar algumas casas de forma a comparar espaços e ver se os preços que são solicitados fazem jus à mesma.

Assim sendo, faça-o durante o dia, de forma a ver as características da mesma, as condições de conservação e a iluminação natural da casa.

Verifique também todas as dimensões das divisões, de forma a poder começar a estudar o que poderá fazer como elas (como tamanho das camas, tipos de móveis, disposição dos mesmos…).

26 – Pode comprar o recheio da casa com recurso ao crédito habitação?

Não é possível, pois dessa forma estaria a valorizar o valor do imóvel.

No entanto, uma grande maioria dos bancos, concede um segundo empréstimo complementar (na grande maioria das vezes com o mesmo spread e taxa de juro que o crédito principal), que tem com principal intuito ajudá-lo com as custas associadas ao processo, e com a compra da grande maioria do recheio essencial à sua casa.

27 – Vale a pena consultar vários bancos?

Sim. É natural que a sua primeira opção passe essencialmente por consultar o seu banco, e analisar a proposta que o mesmo lhe irá fazer.

No entanto, não deve nunca assinar um contrato de crédito sem analisar outras propostas que podem ser substancialmente mais vantajosas para si, em termos de condições e spread.

Não se esqueça de que o banco escolhido tenderá a exigir-lhe algum envolvimento, através da abertura de conta naquela instituição e eventual subscrição de produtos, facilitando assim um decréscimo do spread e uma maior facilidade na conceção de crédito.

28 – Qual o valor que tenho de dar de entrada?

O valor da entrada vai depender do valor total de avaliação do imóvel. No entanto, a entrada inicial, deve rondar entre os 10% e 20%, uma vez que a grande maioria do banco só financia créditos até aos 85% do valor da avaliação do imóvel.

29 – Os seguros (vida e multirriscos) têm que ser contraídos com o próprio banco?

No momento de aquisição de um imóvel, é obrigatório a subscrição de um seguro de vida e de um seguro multirriscos, no entanto os proponentes não são obrigados a aderir aos produtos distribuídos pelo banco onde contraem o empréstimo à habitação, podendo optar pela seguradora que lhe oferece as melhores condições.

30 – Quais as garantias que podem ser dadas na subscrição de um crédito habitação?

Além dos fiadores existe uma outra garantia que se pode utilizar para reforçar o pedido de Crédito Habitação.

Essa garantia chama-se Imóvel de Apoio e consiste na apresentação de um imóvel adicional (para além do imóvel que se está a financiar – que poderá estar totalmente pago ou hipotecado ainda a um banco) para garantia do Empréstimo.

31 – Quais os deveres fiscais associados à compra de um imóvel?

Aquando da compra de um imóvel, é importante ter em conta que existem alguns deveres fiscais que tem de cumprir. Assim sendo, no Serviço de Finanças da sua área de Residência deve:

  • Declarar ser o novo proprietário da habitação que adquiriu para atualizar a inscrição na matriz do prédio ou fração autónoma.
  • Solicitar a isenção do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) relativo à nova habitação própria permanente. No caso de ter solicitado no passado isenção de IMI para outro imóvel entretanto vendido, deverá também solicitar a renúncia dessa isenção.
  • Apresentar a ficha de atualização do número fiscal de contribuinte com as alterações decorrentes da nova residência.

32 – Quais os bancos que oferecem credito habitação em portugal?

Basicamente existem 18 bancos com crédito habitação em Portugal, a saber:

  1. Banco BIC,
  2. Banco CTT,
  3. Banco Popular,
  4. Santander Totta,
  5. Bankinter,
  6. BBVA – Banco Bilbao Vizcaya Argentaria,
  7. BPI – Banco Português de Investimento,
  8. CGD – Caixa Geral de Depósitos,
  9. CA – Crédito Agrícola – Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo,
  10. Deutsche Bank,
  11. Millennium bcp – Banco Comercial Português,
  12. Montepio,
  13. Novo Banco,
  14. UCI – União de Créditos Imobiliários,
  15. Abanca,
  16. Banco Best,
  17. Banco Privado Atlântico,
  18. Banco Primus

33 – Quais as finalidades do crédito habitação?

Essencialmente existem 5 finalidades para empréstimo habitação, a saber:

  1. Aquisição – para habitação própria permanente ou habitação secundária
  2. Construção – para comprar só o terreno, para comprar o terreno e construir a casa ou só para construção.
  3. Obras em Casa – Para obras em casa própria ou arrendada
  4. Troca de casa – Para quem quer comprar uma casa nova e vender a atual
  5. Transferência de crédito habitação – Para mudar para um banco com melhores condições

Autor: Ricardo Rodrigues

 

CEO e Fundador da RRNValores Unipessoal, Lda, Ricardo Rodrigues gere uma equipa formada por consultores, criadores de conteúdos e programadores que desenvolvem e mantêm uma plataforma gratuita com informação e comparação de produtos bancários.

Formado em Engenharia Civil pelo Instituto Superior de Engenharia de Lisboa (ISEL) e apaixonado pela área Financeira, criou o nvalores.pt em Agosto de 2013 com a missão de garantir uma comparação independente de produtos bancários em Portugal.

Exerceu funções de consultor financeiro independente na Empresa Maxfinance, nomeadamente assessoria na obtenção de crédito pessoal, crédito consolidado, crédito automóvel, cartões de crédito, crédito hipotecário, leasing, seguros e aplicações financeiras.

Email: geral@nvalores.pt