CPCV – Contrato promessa compra e venda

Custos do crédito habitação

Quem está a pensar comprar uma casa no futuro, sabe que o processo é bastante burocrático e existem algumas questões que necessita ter especial atenção.

Uma das mesmas é o contrato de promessa compra e venda (CPCV), que embora não seja algo obrigatório por lei, é imprescindível nos dias que correm, já que estipula tanto os direitos como os deveres de todas as pessoas envolvidas no negócio.

Hoje iremos explicar-lhe um pouco melhor do que se trata este documento, para que, no futuro, garanta que consegue comprar a sua casa nova sem que haja nenhum percalço pelo caminho.

O que é o contrato de promessa compra e venda?

O contrato de promessa compra e venda, é um documento cada vez mais utilizado em Portugal, pois acorda os termos da compra de um imóvel ou terreno.

A nível do código civil, o mesmo encontra-se definido no art. 410.º n.º 1 do Cód. Civil, e formaliza a intenção de compra e venda de determinado imóvel. Além disso, indica também o prazo para a finalização do negócio e a indicação de alguns pressupostos que possam ser analisados antes de se dar seguimento ao mesmo.

Outro dos motivos pelos quais deve sempre assinar este contrato, passa pelo fato de o mesmo indicar todos os direitos e deveres do comprador, assim como a indicação de informações como o valor da compra, o valor do sinal que foi dado e a data de entrega do imóvel.

Ambas as partes têm de assinar o contrato de promessa de compra e venda, sendo a assinatura realizada e reconhecida presencialmente no notário.

Quais os requisitos para dar seguimento a este tipo de contrato?

Uma vez que este contrato revela a intenção de compra e venda de um determinado imóvel, existe a necessidade de cumprir alguns requisitos, assim como a anexação de alguma documentação.

Se está a pensar dar seguimento a este tipo de documento, veja de seguida quais os principais requisitos a cumprir.

1 – Identificação do vendedor e comprador

Neste ponto em específico, os dados obrigatórios são:

  • Nome completo;
  • Morada fiscal;
  • Estado civil;
  • Número do Bilhete de Identidade;
  • Número de contribuinte;

2 – Identificação do imóvel

O imóvel também necessita ser devidamente identificado, sendo necessários os seguintes dados:

  • Localização;
  • Tipologia;
  • Existência de partes integrantes ou afetas à fração (como é o caso de garagem, piscina, terraço, arrecadação…);
  • Descrição predial;
  • Inscrição matricial;

3 – Menção que o imóvel vai ser vendido livre de ónus e encargos.

4 – Datas da realização da escritura

O contrato de promessa compra e venda deve indicar o prazo (máximo) para a realização do contrato definito (ou seja, a escritura pública).

Além disso, devem ser mencionadas quais as consequências no caso de o prazo indicado ser ultrapassado.

5 – Preço de aquisição e forma de pagamento

Neste ponto deve descrever qual o preço pelo qual o imóvel vai ser vendido, qual é a forma de pagamento do mesmo (com ou sem recurso a crédito habitação). Além disso, deve também indicar qual o sinal que já foi deixado para assegurar a compra.

Poderá também haver a necessidade de deixar calendarizados os próximos reforços de sinal (no caso de existirem), assim como as datas de pagamento acordadas.

Tenha em mente que o sinal é a quantia a ser paga ao comprador na data da assinatura do contrato de promessa compra e venda. Se o sinal acordado por escrito não for cumprido pelo potencial comprador, a consequência consiste será o vendedor ficar com o sinal.

Caso o incumprimento seja feito pelo promitente vendedor, o comprador pode exigir o sinal a dobrar.

6 – Licença de utilização

Neste caso deve ser pedida à Câmara Municipal uma licença de utilização ou construção de demonstre que o espaço pode ser utilizado.

7 – Identificação das sanções

No caso de a escritura pública não ser realizada na data acordada, as sanções devem estar descritas no contrato de promessa compra e venda, devendo as mesmas serem cumpridas no caso de atrasos na escritura.

Caso o contrato não indique quais as sanções a serem aplicadas no caso de incumprimento, aplicam-se as regras gerais do Código Civil.

8 – Referência à execução específica, que permite, a qualquer uma das partes, obter sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial em falta.

Tal como dissemos anteriormente, a assinatura deste documento não é obrigatória por lei, contudo, em alguns casos específicos é essencial a sua assinatura de forma a ter a certeza que consegue comprar o imóvel dos seus sonhos.

Desta forma, deve sempre assinar o contrato de promessa de compra e venda se:

  • O imóvel ainda não tiver obtido licença de utilização;
  • A construção do imóvel não estiver finalizada;
  • Se não tiver o montante necessário para a compra;
  • Se estiver à espera que haja a aprovação do crédito habitação;

É ainda importante salientar que se estiver à espera da aprovação de um crédito habitação, deve inserir neste contrato uma cláusula que anule o mesmo no caso de o banco não lhe emprestar o dinheiro que necessita para adquirir o imóvel.

Desta forma, evita perder o dinheiro que já foi dado como sinal pelo imóvel a ser adquirido.

Quais os cuidados a ter antes de assinar este contrato?

Por muito benéfico que um contrato de promessa compra e venda seja para ambos os intervenientes (vendedor e comprador), existem alguns cuidados que devem ser tidos aquando da assinatura do mesmo.

De forma a garantir que tem em seu poder todas as informações necessárias, tenha em conta o seguinte:

  • Inclua sempre a identificação completa de ambas as partes (pois em caso de incumprimento é primordial ter esta informação);
  • Inclua sempre o valor do sinal dado (independentemente do valor do mesmo) assim como a indicação de possíveis reforços e as suas datas;
  • Inclua o prazo máximo para celebração do contrato definitivo (sendo que neste caso deve dar uma margem de manobra para potenciais atrasos);
  • Inclua uma cláusula que afaste o comprador da responsabilidade de responder a encargos que incidam sobre o imóvel, como penhoras ou hipotecas;
  • Assegure-se que o crédito é aprovado;
  • Caso exista condomínio, assegure-se que solicita as atas e verifique se existe algum valor em atraso.
  • Verifique também antecipadamente se o prédio sofreu obras à pouco tempo ou se irá necessitar das mesmas brevemente.

Sobre o autor: Ricardo Rodrigues

CEO e Fundador da RRNValores Unipessoal, Lda, Ricardo Rodrigues gere uma equipa formada por consultores, criadores de conteúdos e programadores que desenvolvem e mantêm uma plataforma gratuita com informação e comparação de produtos bancários. Formado em Engenharia Civil pelo Instituto Superior de Engenharia de Lisboa (ISEL) e apaixonado pela área Financeira, criou o nvalores.pt em Agosto de 2013 com a missão de garantir uma comparação independente de produtos bancários em Portugal. Exerceu funções de consultor financeiro independente na Empresa Maxfinance, nomeadamente assessoria na obtenção de crédito pessoal, crédito consolidado, crédito automóvel, cartões de crédito, crédito hipotecário, leasing, seguros e aplicações financeiras. Email: geral@nvalores.pt