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Mudar de Banco? O crédito habitação pode sair mais caro

By | 2017-11-07T04:38:53+00:00 07/11/2017|Categories: Crédito à Habitação|
mudar de banco no crédito habitação

Se até há bem pouco tempo muitas pessoas estavam a mudar de banco no crédito habitação uma vez que conseguiam propostas muito melhores da concorrência, a verdade é que atualmente essa mudança pode sair-lhe um pouco mais cara do que antigamente.

Crédito Habitação

Esse aumento, de exatamente 296€, não tem propriamente a ver com os spreads ou com as taxas de juro que são praticadas pelo banco. Vamos explicar-lhe tudo.

Porque é que mudar de banco no crédito habitação pode sair-lhe mais caro?

A verdade é que existem imensas pessoas que têm atualmente um crédito habitação com um spread um pouco elevado (por norma superior a 3%).

Para essas pessoas, trocar de banco e obter um spread mais baixo, pode em muitos casos ser algo a ponderar seriamente.

Contudo, se o seu crédito habitação tiver sido concedido antes de 2012, saiba que vai pagar mais 296€ relativamente a essa transferência.

Isto acontece, pois quem contratou um crédito habitação até ao final de 2011, tem ao seu dispor um benefício fiscal que lhe garante no máximo 15% de abatimento do IRS (que totaliza no máximo 296€) no que concerne aos os juros pagos ao banco.

Assim sendo, se optar por mudar de banco, uma vez que é realizado um novo contrato, não será elegível para este benefício fiscal.

No entanto, é importante que tenha em conta que além da perda deste benefício, existem mais alguns encargos associados a mudar de banco no crédito habitação.

Estamos a falar da comissão de amortização antecipada, que pode variar entre:

  • 0,5% do valor no caso do mesmo estar indexado a uma taxa variável
  • 2% do valor no caso de estar indexando a uma taxa fixa

Além disso, deve sempre considerar que vai ter novos custos de abertura de processo e diversas comissões associadas ao mesmo.

Quando é que compensa mudar o crédito habitação de banco?

É verdade que se o seu crédito for anterior a 2012, vai perder o benefício fiscal associado ao mesmo (contudo a maioria dos consumidores não consegue alcançar esse montante já que é preciso pagar mensalmente cerca de 162€ de juros para obter o valor total).

No entanto, poderá poupar muito mais dinheiro do que isso se multiplicar o valor da poupança mensal pelo número de anos que ainda terá de pagar o crédito habitação.

Assim sendo, se neste momento tem um spread superior a 2%, mudar de banco no crédito habitação poderá ser uma forma de poupar milhares de euros até ao final do contrato.

Tenha em mente que embora o spread seja um bom indicativo do valor que irá pagar no crédito habitação, o mesmo não é a única coisa com que tem de se preocupar.

Por exemplo, deve ter em conta os outros produtos e serviços associados (como é o caso dos seguros obrigatórios, cartões de crédito, crédito pessoal…) que contratou de forma a minimizar o spread.

A análise destes produtos é essencial, já que muitas pessoas pagam valores mais baixos do crédito habitação do que pagam por exemplo do seguro de vida.

Contudo, é muito importante que antes de dar seguimento a qualquer pedido nesse sentido, analise bem as condições vigentes no seu contrato inicial, pois pode existir alguma clausula mais complicada.

Outro dos pontos a ter em conta, é a taxa de esforço que vai suportar (ou seja a relação entre os valores que aufere mensalmente vs. os valores que tem atualmente de créditos a pagamento).

Ao transferir o crédito habitação para outro banco, é importante que saiba que pode alterar diversas condições financeiras a que está habituado, nomeadamente:

  • Spread;
  • Prazo do indexante;
  • Regime da taxa de juro (de variável para fixo ou vice-versa);
  • Prazo de amortização do empréstimo;
  • Modalidade de reembolso.

Mudar de banco no crédito habitação pode realmente ser vantajoso – Simulações

De forma a que perceba que realmente pode poupar (mesmo perdendo o benefício fiscal) apresentamos-lhe dois exemplos de seguida.

Simulação 1 – Spread = 2,90% após mudar de banco Spread = 1,75%

A Tatiana e o Paulo compraram uma casa cujo montante financiado foi de 80.000€ e tinham numa determinada entidade bancário um spread inicial de 2.9% (o pagamento mensal era de 252,40€).

Depois de realizar uma análise, foi possível reduzir o valor do spread para 1,75% (ou seja, uma redução mensal de 40,4€).

Desta forma a Tatiana e o Paulo passaram a pagar mensalmente de prestação ao banco 212€. Além disso, a renegociação dos seguros obrigatórios, permitiu uma poupança anual nestes dois seguros de 54€.

Com a transferência de crédito, ambos vão conseguir poupar anualmente cerca de 539€ pela prestação da casa e respetivos seguros.

Simulação 2 – Spread = 4,60% após mudar de banco Spread = 1,75%

A Cláudia adquiriu em 2012 a sua casa de sonho por 113.000€ com um spread inicial de 2,75% (durante os primeiros três anos), sendo que o mesmo era posteriormente aumentado para 4,6%.

Ao final dos três primeiros anos, a Cláudia estava a pagar aproximadamente 700€ mensais pela prestação da casa e pelos respetivos seguros.

Depois de mudar de banco no crédito habitação, conseguiu um spread de 1,75% (o que lhe permite uma poupança mensal de 116€).

Ambos os seguros obrigatórios foram também reduzidos em cerca de 135€ anuais.

Desta forma, a poupança da Cláudia ascende aos 1500€ por ano, o que totaliza mais de 55.000€ até ao final do contrato do crédito habitação.

Como vê, o fato de perder um benefício fiscal máximo anual de 296€ não quer dizer que a transferência do crédito habitação para outro banco não lhe permita uma poupança muito maior.

Se tiver alguma dúvida ou precisar de alguma avaliação antes de mudar o crédito habitação, não hesite em contactar-nos pois estamos à sua inteira disposição para qualquer esclarecimento adicional.

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